Une Transformation Économique En Cours
Le secteur agricole canadien subit une profonde transformation sous l’effet de forces économiques qui rappellent celles qui ont révolutionné l’immobilier résidentiel au cours des deux dernières décennies. Les investisseurs, qu’il s’agisse de fonds de pension ou de familles aisées, considèrent de plus en plus les terres agricoles comme un investissement lucratif. Cette évolution a un impact significatif sur la valeur des terres agricoles, en particulier dans des régions comme le sud-ouest de l’Ontario, où le prix des terres agricoles a grimpé en flèche de 60 % entre 2020 et 2023, atteignant une moyenne d’environ 35 000 dollars CAD l’acre. Cette flambée des prix engendre des obstacles pour de nombreux agriculteurs potentiels et redéfinit notablement le modèle agricole Canadien.
Investir dans les Terres Agricoles : Un Pari Financier Sûr
Les terres agricoles deviennent une classe d’actifs attrayante pour un large éventail d’investisseurs. Contrairement à la volatilité du marché boursier et aux pressions de l’inflation, les terres agricoles offrent des possibilités d’investissement plus stables. La nature tangible de la terre, associée à son rôle essentiel dans la production alimentaire, en fait une réserve de valeur fiable. Cette perception a attiré les investisseurs institutionnels, tels que les régimes de retraite, et les particuliers fortunés qui cherchent à diversifier leurs portefeuilles et à couvrir leurs risques liés à l’instabilité économique.
L’Impact sur les Prix et l’Accessibilité des Terres Agricoles
L’afflux de capitaux d’investissement dans le secteur agricole a eu un impact considérable sur la valeur des terres agricoles. Selon Valco Consultants, une société spécialisée dans l’immobilier agricole, dans le sud-ouest de l’Ontario, par exemple, le prix moyen des terres agricoles a grimpé à environ 35 000 dollars l’acre. Cette appréciation rapide rappelle les booms du marché immobilier résidentiel observés dans les grands centres urbains, où les investissements extérieurs ont fait grimper les prix, mettant souvent l’accession à la propriété hors de portée de nombreux résidents. De même, les aspirants agriculteurs et les petites entreprises agricoles sont désormais confrontés à d’importantes barrières financières à l’entrée pour acquérir des terres, ce qui menace le modèle agricole traditionnel.
L’Évolution du Profil des Propriétaires de Terres Agricoles
Malgré la présence croissante d’investisseurs externes, les grandes familles établies d’agriculteurs canadiens dominent toujours le paysage de la propriété des terres agricoles. Ces familles disposent souvent des ressources et de liens patrimoniaux avec la terre qui leur permettent d’être compétitives sur un marché aux enjeux considérables. Toutefois, l’intérêt croissant des investisseurs non traditionnels modifie progressivement le profil des propriétaires et apporte une nouvelle dynamique au secteur.
Les Forces Économiques en Jeu
Plusieurs forces économiques clés sont à l’origine de cette transformation :
- Couverture contre l’inflation : Les terres agricoles sont considérées comme une solide protection contre l’inflation, car elles constituent un actif physique moins sensible aux pressions de dévaluation qui affectent les devises et les actions.
- Volatilité du marché : Les marchés boursiers connaissant d’importantes fluctuations, les investisseurs recherchent des rendements plus stables et plus prévisibles. Les terres agricoles offrent une valeur constante grâce à leur capacité de production et à leur appréciation à long terme.
- La spéculation : Tout comme sur le marché de l’immobilier, les investissements spéculatifs contribuent à l’augmentation rapide des prix des terres agricoles. Les investisseurs anticipent une croissance continue de la valeur des terres, ce qui alimente de nouvelles hausses de prix.
Le Changement Climatique : Les Frontières de l’Agriculture Se Déplacent
Les changements climatiques jouent également un rôle prononcé dans le remodelage de l’avenir de l’agriculture. Au fur et à mesure que les températures mondiales augmentent, les régions agricoles traditionnelles sont confrontées à des risques accrus de sécheresse, de phénomènes météorologiques extrêmes et de décalage des saisons de croissance. Cette situation a incité les investisseurs et les agriculteurs à se tourner vers le nord, vers le corridor d’une largeur de 600 km autour de la frontière US/canadienne, où le réchauffement climatique prolonge la saison de croissance et rend plus attrayantes des terres agricoles qui étaient auparavant moins viables.
Dans les régions plus au nord, plus au moins 700 km au nord de la frontière US/canadienne, où les prix des terres sont encore relativement bas par rapport aux zones agricoles établies, cette tendance crée de nouvelles opportunités. Le potentiel de rendements élevés, associé à des coûts d’investissement initiaux plus faibles, attire une vague d’acheteurs qui considèrent les terres agricoles nordiques comme un investissement prometteur et stratégique face aux changements climatiques. Cette remontée vers le nord permet non seulement d’amortir les effets néfastes du changement climatique, mais contribue également à la viabilité économique des régions agricoles moins développées.
L’Agriculture Canadienne, une Valeur Refuge pour les Investisseurs Européens
Hermann Miehe, président de FIAN, société spécialisée dans la gestion des terres agricoles et des forêts canadiennes pour le compte d’investisseurs internationaux, constate également une augmentation de la demande de terres agricoles de la part d’investisseurs internationaux, et plus particulièrement d’investisseurs européens, à la recherche d’une valeur refuge.
« Les investisseurs européens, en particulier les family offices représentant des familles fortunées, se tournent de plus en plus vers les terres agricoles canadiennes en tant qu’investissement refuge. Cette tendance s’explique par le désir de diversifier les actifs et de rechercher la stabilité hors de l’Europe, dans un contexte d’incertitudes économiques et monétaires et de tensions géopolitiques croissantes« , explique Hermann Miehe.
« L’attrait des terres agricoles canadiennes réside dans ses vastes surfaces agricoles fertiles, la durabilité de ses sources d’eau et d’enérgie, son environnement politique stable et son cadre réglementaire solide incluant de cadastres fiables, qui offrent collectivement une opportunité d’investissement sûre et potentiellement lucrative. »
Opportunités pour les Jeunes Agriculteurs
Les jeunes agriculteurs en herbe considèrent de plus en plus la possibilité de louer des terres agricoles appartenant à des investisseurs comme un moyen viable de poursuivre leurs ambitions agricoles. Cette formule est mutuellement avantageuse : les investisseurs bénéficient d’un flux de revenus fiable grâce aux loyers, tandis que les jeunes agriculteurs ont accès aux terres dont ils ont besoin, sans avoir besoin de l’important capital de départ nécessaire pour les acheter.
Les contrats de location peuvent également être assortis de conditions incitatives favorables, telles que des options d’achat des terres à l’avenir ou des partenariats prévoyant l’utilisation partagée des équipements et des ressources. Ce modèle permet non seulement d’abaisser la barrière à l’entrée pour les jeunes agriculteurs, mais aussi de s’assurer que les terres restent activement cultivées, ce qui favorise l’innovation et la durabilité dans le secteur agricole. En facilitant ces baux, les investisseurs peuvent soutenir la prochaine génération d’agriculteurs, contribuant ainsi à la vitalité et à la continuité des communautés rurales.
Nouveaux Modèles de Collaboration
Selon Hermann Miehe, FIAN a développé son propre modèle de partenariat pour collaborer avec les agriculteurs, jeunes et établis, en mettant l’accent sur une approche coopérative de la gestion des terres agricoles.
« La base de notre partenariat entre agriculteurs et investisseurs est un contrat de bail avec l’agriculteur. De plus, nos investisseurs partagent avec l’agriculteur les coûts et les bénéfices qui fluctuent, par exemple lorsque les prix des intrants tels que les engrais montent en flèche (comme lors de la crise du COVID) ou lorsque les bénéfices augmentent en raison de conditions de marché favorables et de futurs revenus de séquestration de carbone. »
Ce modèle permet non seulement aux agriculteurs de bénéficier d’un accès stable à la terre, mais aussi d’aligner les intérêts des deux parties, en veillant à ce que les risques et les bénéfices soient partagés équitablement. En adoptant ce cadre de collaboration, FIAN soutient les pratiques agricoles durables et favorise une communauté agricole résiliente.
Naviguer dans ce Nouveau Contexte
La tendance actuelle à l’augmentation du prix des terres agricoles et l’intérêt accru pour les investissements de la part d’entités non agricoles sont en voie de redéfinir le secteur agricole. Bien que les familles d’agriculteurs établies restent prédominantes, l’influence croissante des investisseurs extérieurs est susceptible d’apporter à la fois des défis et des opportunités. La clé d’un avenir équilibré sera de veiller à ce que cet afflux de capitaux profite à la communauté agricole dans son ensemble, sans priver de leurs droits les petits exploitants traditionnels.
Des interventions politiques et des modèles de financement innovants peuvent également s’avérer nécessaires pour permettre aux nouveaux agriculteurs d’entrer sur le marché. Les programmes qui fournissent des subventions, des dons ou des prêts à faible taux d’intérêt aux agriculteurs en herbe pourraient contribuer à atténuer les barrières à l’entrée créées par la flambée des prix des terres. En outre, la promotion de modèles de propriété coopératifs et de pratiques agricoles durables peut faire en sorte que le secteur agricole reste dynamique et accessible.
Conclusion
L’avenir de l’agriculture est façonné par des forces économiques similaires à celles qui ont transformé l’immobilier résidentiel. Si l’augmentation de la valeur des terres agricoles sous l’effet des investissements extérieurs présente des défis importants, elle ouvre également de nouvelles perspectives de croissance et d’innovation dans le secteur grâce à de nouveaux modèles de partenariat entre les investisseurs et les agriculteurs. En outre, le changement climatique déplace la frontière agricole vers le nord, où un climat plus chaud et des saisons de croissance plus longues rendent ces régions de plus en plus attrayantes pour les investisseurs. En s’attaquant aux problèmes d’accessibilité et en favorisant la diversité de l’actionnariat, la communauté agricole peut faire face à ces changements pour construire un avenir durable et prospère.
Restez à l’afflut pour d’autres mises à jour, car ces tendances importantes continuent de remodeler le paysage de l’investissement agricole canadien ! Pour plus d’informations, veuillez contacter Hermann Miehe.