Les discussions récentes au Canada sur la propriété de terres agricoles par de grandes sociétés illustrent le dilemme auquel sont confrontés les jeunes agriculteurs qui souhaitent acquérir de nouvelles terres, ainsi que les investisseurs individuels en terres agricoles qui veulent profiter de la hausse de la valeur et des rendements des terres agricoles canadiennes. L’article suivant présente une vue d’ensemble du développement mondial de l’investissement dans les terres agricoles et analyse les possibilités d’achat de terres agricoles canadiennes par des investisseurs individuels étrangers.
Augmentation globale de la valeur des terres agricoles de première qualité
En 2021, l’indice Savills Global Farmland, qui suit la performance moyenne de la valeur en capital des terres agricoles de première qualité (principalement des terres cultivées) dans le monde entier en USD/hectare, a enregistré une croissance moyenne de la valeur des terres agricoles dans le monde de 18 % en 2021 et un taux annuel composé de 11 % sur 20 ans.
En 20 ans, de 2002 à 2021, la valeur des terres agricoles en Amérique du Nord (États-Unis + Canada) a enregistré des gains impressionnants d’environ 400 %, la Hongrie, la Roumanie et la Pologne affichant les meilleures performances avec des augmentations de valeur allant jusqu’à 1 600 %.
Source: Savills Global Farmland Report – Septembre 2022
L’augmentation de l’inflation et des prix des denrées alimentaires a poussé les gestionnaires de portefeuilles financiers à la diversification – avec pour résultat que l’évolution de l’indice mondial des terres agricoles s’est également comparée très favorablement à d’autres matières premières telles que l’or, le pétrole ou les aliments. En fait, l’indice mondial des terres agricoles a atteint une croissance de 700 % en 20 ans et a battu, par exemple, l’or qui a atteint une croissance d’environ 530 % au cours de la même période.
Des revenus agricoles élevés, une forte demande de terres agricoles et une offre toujours limitée de terres agricoles disponibles à la vente avaient atténué les facteurs négatifs, conduisant ainsi aux augmentations de valeur des terres agricoles décrites ci-dessus.
Évolution de la valeur des terres agricoles au Canada
Selon le Rapport 2022 Valeur des Terres Agricoles de la FAC, la valeur des terres agricoles au Canada a de nouveau augmenté en 2022 de 12,8 % en moyenne, contre une croissance de 8,3 % en 2021. Les augmentations moyennes les plus élevées sont signalées pour l’Ontario, l’Île-du-Prince-Édouard et le Nouveau-Brunswick, avec respectivement 19,4 %, 18,7 % et 17,1 %.
Source: FAC Valeur des Terres Agricoles pour 2022
Pourquoi des investissements dans les terres agricoles ?
Voici quelques-unes des raisons qui expliquent l’augmentation des prix des investissements dans les terres agricoles :
– La croissance de la population mondiale qui nécessite un accès accru à la nourriture;
– La pénurie de terres causée par des catastrophes naturelles, ainsi que par un besoin croissant de terres pour le logement et le développement industriel;
– Des revenus solides et stables au fil des ans;
– La diversification et couverture (hedging) de l’inflation, en particulier depuis 2020, lorsque les taux d’inflation ont dépassé 8,5 % en Amérique du Nord;
– De nouvelles sources de revenus potentielles basées sur la mise en œuvre de projets d’énergies renouvelables sur les terres achetées et la possibilité de commercialiser des certificats de carbone obtenus grâce à des initiatives d’agriculture et de gestion forestière durables;
– Les terres agricoles représentent des actifs à long terme qui génèrent des liquidités et qui sont privilégiés par les investisseurs institutionnels ayant des engagements à très long terme, tels que les fonds de pension.
Qui investit dans les terres agricoles ?
Les grands fonds de pension, les fonds d’investissement alternatifs, les family offices et, plus récemment, les fonds du marché privé ont découvert les terres agricoles pour les multiples raisons mentionnées ci-dessus.
Bien que les chiffres concernant les investisseurs non agricoles soient peu disponibles pour le Canada, un article du magazine Barron’s, citant le National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF), rapporte que les fonds de pension et autres véhicules exonérés d’impôts détiennent actuellement environ 1 331 propriétés agricoles aux États-Unis, d’une valeur de 16,2 milliards de dollars américains.
Un bon exemple d’investissement en terres agricoles par des investisseurs institutionnels est la Caisse de Dépôt et Placements du Québec (CDPQ) qui a annoncé en juin 2021 le déploiement d’environ 2 milliards de dollars canadiens au cours des cinq prochaines années dans des terres agricoles et forestières.
En ce qui concerne les investisseurs individuels, selon le Toronto Star, le plus grand propriétaire de terres agricoles au Canada est Robert Andjelic, qui possède 225 500 acres (91 257 hectares) en Saskatchewan, une province canadienne représentant environ 40 % des terres agricoles cultivables du Canada. Sa thèse d’investissement est simple : « Qu’est-ce que le Canada possède dont le monde a besoin et que la Chine ne peut pas dominer ? Les réponses étaient l’eau et l’agriculture (voir également l’article dans The Globe & Mail). Ayant commencé en 2009 avec un petit lopin de terre, ses propriétés sont aujourd’hui évaluées entre 500 et 700 millions de dollars canadiens.
Comment investir dans des terres agricoles canadiennes en tant qu’étranger ?
Les règles de propriété applicables aux investisseurs étrangers varient d’une province à l’autre. Par exemple, la Colombie-Britannique, le Nouveau-Brunswick, la Nouvelle-Écosse et l’Ontario autorisent la propriété étrangère par des non-résidents, tandis que le Québec et la Saskatchewan exigent que l’acheteur, personne physique ou morale, ait le statut de résident. L’Alberta limite la propriété étrangère à 20 acres, tandis que le Manitoba autorise l’achat de 40 acres par des non-résidents (voir l’article du cabinet d’avocats Gowling WLG sur les « Restrictions on Foreign Ownership of Agricultural Land in Canada« ).
En règle générale, il existe deux options pour investir en tant qu’étranger :
– Investir par l’intermédiaire d’un fonds de capital-investissement dédié aux terres agricoles canadiennes (ouvert aux investisseurs individuels qualifiés);
– Investir en tant qu’investisseur individuel dans une province canadienne qui autorise les investisseurs étrangers à acheter des terres agricoles.
Voici les avantages et les inconvénients d’un investissement direct dans l’agriculture canadienne par rapport à un investissement dans un fonds de détail.
Comparaison entre l’Investissement Direct et
l’Investissement par l’Intermédiaire d’un Fonds de Détail
| Investissement direct |
Investissement à travers
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| Titre légal de propriété |
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| Possibilité de choisir la génération suivante comme propriétaire |
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| Choix de l’objet de l’investissement (emplacement, type d’exploitation) |
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| Choix de l’opérateur agricole |
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| Choix des pratiques agricoles (ex. produits biologiques, développement durable) |
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| Développement de sources de revenus supplémentaires (ex. énergie renouvelable, crédits carbone) |
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Processus rapide d’achat ou de vente de l’investissement; liquidité |
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Le soutien de FIAN aux investissements directs étrangers dans l’agriculture canadienne
La clientèle de FIAN est composée de particuliers, de family offices et de fondations à l’étranger qui souhaitent diversifier leur portefeuille et investir directement au Canada. Ils apprécient :
Bien qu’il y ait de nombreux avantages à investir directement dans des exploitations agricoles canadiennes, il peut sembler difficile pour les investisseurs étrangers d’identifier les objets d’investissement appropriés, de maîtriser le processus d’achat, de choisir les opérateurs agricoles et de s’occuper de la gestion opérationnelle et financière une fois des terres ont été achetées.
C’est là que FIAN intervient. Son équipe
– Assiste à la prise de décision sur le profil de l’objet d’investissement idéal (ex. localisation, type d’exploitation, taille de l’investissement);
– Met à la disposition de son réseau local pour identifier les opportunités d’achat de terrain, avant même que le terrain ne soit affiché sur le marché ;
– Analyse les prix du marché;
– Accompagne l’investisseur tout au long du processus d’offre/d’achat;
– Prend en charge tous les travaux opérationnels et administratifs une fois que l’achat du terrain a été effectué.
Vous souhaitez en savoir plus sur les opportunités d’investissement agricole au Canada ? L’équipe multilingue (anglais, français, allemand) de FIAN est là pour répondre à vos questions.
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