Les terres agricoles canadiennes continuent de s’imposer comme une classe d’actifs stable et performante à long terme, soutenue par des fondamentaux solides tels que la rareté des terres cultivables, la demande alimentaire mondiale et la solidité financière des exploitations agricoles. Toutefois, les données récentes de Farm Credit Canada (FCC) mettent en évidence une régionalisation croissante des performances, avec des écarts marqués entre les Prairies et des provinces comme Ontario.
Une tendance nationale solide, mais un ralentissement du rythme
Au cours de la dernière décennie, la valeur des terres agricoles au Canada a plus que doublé, portée par une demande soutenue pour des actifs agricoles de qualité. Selon le rapport 2025 de FAC, la valeur des terres cultivées a augmenté de 9,3 % à l’échelle nationale, prolongeant une tendance haussière de plus de 30 ans.
Cette progression confirme l’attrait des terres agricoles en tant qu’actif tangible offrant une protection contre l’inflation, même dans un contexte de prix des commodités plus modérés et de taux d’intérêt élevés.
Les provinces des Prairies en tête de la croissance
Les hausses les plus importantes sont observées dans l’Ouest canadien. Selon FCC :
– Manitoba : +12,2 %
– Alberta : +11,4 %
– Saskatchewan : +9,4 %
Cette performance s’explique par plusieurs facteurs :
– Des prix d’entrée plus abordables qu’en Est du pays
– Des exploitations agricoles de grande taille en expansion
– Une forte demande pour des parcelles contiguës
– Une capacité d’investissement élevée des producteurs malgré les taux d’intérêt plus élevés.
FCC souligne que la demande est restée forte malgré la hausse des taux d’intérêt, soutenue par la confiance à long terme dans le secteur agricole et par l’offre limitée de terres.
En résumé, les Prairies continuent d’offrir des opportunités d’investissement axées sur la croissance, en particulier pour les modèles agricoles à grande échelle ; toutefois, les restrictions en matière de propriété étrangère limitent l’accès aux investisseurs étrangers dans ces provinces.
Ontario : des valeurs élevées, mais une pasue dans la croissance
À l’inverse, Ontario a connu un ralentissement notable en 2025, avec une croissance quasi nulle ou très modeste.
Cette stabilisation s’explique notamment par :
– Une forte appréciation des prix au cours des années précédentes
– Une accessibilité réduite en raison de niveaux de prix élevés
– Une baisse des marges dans certains secteurs agricoles
– Une sensibilité accrue aux taux d’intérêt.
Il est important de noter que FCC interprète cette situation comme une phase de normalisation du marché, et non comme un déclin.
Malgré ce ralentissement, la demande reste soutenue par la rareté des terres agricoles et la confiance à long terme dans le secteur.
Contrairement aux Prairies, l’Ontario n’impose pas de restrictions à la propriété étrangère des terres agricoles, ce qui en fait une destination privilégiée pour les investisseurs internationaux.
Le Sud-Ouest de l’Ontario : un marché agricole premium
Au sein de la province, le Sud-Ouest de l’Ontario constitue la région agricole la plus stratégique et la plus valorisée du pays.
Cette région — incluant notamment les comtés d’Essex, Kent, Lambton et Oxford, souvent désignée comme la « Corn Belt » canadienne — se distingue par :
– Des sols de classe 1 et 2 parmi les plus productifs
– Une production intensive de maïs, de soya et de cultures spécialisées
– Une proximité directe avec les marchés américains
– Une pression foncière importante liée à l’urbanisation.
Même dans un contexte de croissance modérée, le Sud-Ouest de l’Ontario demeure un marché agricole de qualité institutionnelle, soutenu par la rareté et la performance des terres.
Le Nouveau-Brunswick : une opportunité émergente
Le New Brunswick se distingue dans le rapport 2025 de FCC comme l’une des provinces les plus dynamiques de l’Est, avec des hausses de plus de 9 %.
Cette performance repose sur :
– Une offre limitée de terres de qualité
– Des cultures spécialisées (pommes de terre, bleuets)
– Un écosystème agroalimentaire structuré, notamment autour de McCain Foods
– Une participation croissante d’agriculteurs et d’investisseurs externes.
Bien que ce marché soit plus restreint et moins liquide, le Nouveau-Brunswick représente une opportunité d’entrée à valeur attractive, avec un potentiel d’appréciation à long terme. La province permet également la propriété étrangère des terres agricoles, ce qui renforce son attractivité.
Perspectives : stabilité et différenciation régionale
À moyen et long terme, le marché des terres agricoles canadiennes devrait demeurer stable, mais de plus en plus différencié selon les régions :
– Prairies : croissance soutenue, mais accès limité pour les investisseurs étrangers
– Ontario : marché stable et mature à forte valeur
Sud-Ouest de l’Ontario : région cœur (« core ») avec des fondamentaux solides
– Nouveau-Brunswick : marché émergent offrant des opportunités de valeur
Les facteurs conjoncturels – tels que les cycles des commodités ou les taux d’intérêt -continueront d’influencer l’activité, mais les fondamentaux demeurent favorables. L’Ontario et le Nouveau-Brunswick restent des destinations d’investissement intéressantes pour les investisseurs internationaux qui cherchent à diversifier leurs portefeuilles.
Conclusion
Les terres agricoles canadiennes offrent une combinaison unique de préservation du capital, de revenus stables et d’exposition à la demande alimentaire mondiale.
L’Ontario, et plus particulièrement le Sud-Ouest de la province, représente un « core market » haut de gamme, où la rareté et la productivité soutiennent la valeur à long terme. Parallèlement, le Nouveau-Brunswick ouvre la voie à des opportunités émergentes, permettant aux investisseurs de diversifier leur portefeuille au sein du marché canadien.
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